Правовые аспекты регистрации договора аренды

Правовой статус договора аренды помещения, права и обязанности сторон по этому договору регламентируются гл. 34 ГК РФ. При этом ст. ст. 606 — 625 Кодекса содержат общие положения, относящиеся к аренде имущества как таковой, а ст. ст. 650 — 655 Кодекса — положения, регулирующие гражданско-правовые отношения аренды зданий и сооружений. Несмотря на то что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, отдельные нормы ст. ст. 650 — 655 ГК РФ в том числе применяются и к договорам аренды нежилых помещений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и (или) пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником, поэтому при заключении договора аренды арендатору целесообразно получить подтверждение указанных прав. Договор аренды подлежит государственной регистрации и заключается в письменной форме, в случае если он заключен на срок более года. При этом, заключенный на срок менее года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию на срок менее года, договор аренды не подлежит государственной регистрации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.
Условия об арендной плате являются необходимым элементом договора аренды помещения. В случае отсутствия в нем условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Прием-передача помещения осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами.
Согласно ст. 616 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, на арендодателя возлагается обязанность осуществления капитального ремонта имущества, переданного в аренду. Арендатор со своей стороны должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.

Улучшение имущества по договору аренды

Весьма актуальным является вопрос об улучшениях имущества, осуществленных арендатором. Действительно, на практике арендаторы часто предпочитают «доводить» помещения исходя из собственных потребностей: устанавливать пожарные и охранные системы, системы вентиляции и кондиционирования, осуществлять перепланировку помещения (переносить перегородки и дверные проемы и пр.), менять элементы потолочных конструкций и освещения, производить установку инженерного оборудования и пр.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ), осуществленных с согласия арендодателя арендатором, подлежит возмещению последнему. Если указанное разрешение получено не было, арендатор не вправе рассчитывать на возмещение стоимости неотделимых улучшений. В последнем случае не исключено, что арендатору придется при возврате привести арендованное помещение в то состояние, в котором он его получил (ст. 622 ГК РФ).
Чтобы избежать возможных споров арендодателя и арендатора по данному вопросу, а также снизить налоговые риски, связанные с принятием расходов по неотделимым улучшениям в целях налогообложения, участникам арендных отношений необходимо уделить самое серьезное внимание договору аренды. Так, в частности, в нем должны быть четко прописаны критерии отделимости и неотделимости улучшений, понятия капитального и текущего ремонтов, порядок их осуществления и возмещения стоимости.

Статья подготовлена юридическим центром при содействии А.Михальцова